突发！希腊黄金签证大变天：25万欧低门槛彻底关闭，热门区暴涨至80万欧

计划通过购房拿希腊身份的朋友，务必盯紧这则重磅消息！希腊黄金签证新政早已落地执行，彻底告别了曾经25万欧元就能“轻松上车”的时代，核心区域投资门槛直接暴涨至80万欧元，低门槛通道全面收紧，不少人原本的规划直接被打乱。

今天就用最通俗的语言，把希腊黄金签证新政的核心变化、投资门槛、申请条件，以及2026年最新办理建议，一次性讲清楚，不管你是预算充足还是想控制成本，都能找到适合自己的方向，避免踩坑！

新政核心：三大投资门槛，再也没有“一刀切”的25万欧

很多人印象里，希腊黄金签证就是“花25万欧买套房，全家拿居留”，但现在这个时代已经一去不复返了。新政按区域和房产类型，划分了三档投资门槛，每一档的要求都很明确，大家可以对号入座：

第一档：80万欧元（热门核心区，门槛最高）

这一档针对的是大家最熟悉、最热门的区域，也是大多数人优先选择的地方，比如阿提卡大区（包含雅典、比雷埃夫斯）、塞萨洛尼基，还有网红岛屿米科诺斯、圣托里尼，以及人口超过3100人的岛屿。

这里要注意两个关键要求：一是必须买单一住宅，面积不能小于120㎡；二是这套房子绝对不能用来做短租，比如Airbnb这类，一旦违规，身份可能被吊销，还会面临罚款，监管特别严格。

给大家举两个2026年热门核心区的真实参考案例，更直观了解房源情况（均符合80万欧档位要求）：

案例1：雅典东北部使馆区复式公寓，面积135㎡，3居室2卫，位于传统富人区，周边绿化极佳、名校云集，临近地铁口，20分钟可达雅典卫城，配套商场、医院齐全，适合自住+长租，报价82万欧元，长租年收益约3.5%，房产保值性强——要知道，雅典核心区房价较危机谷底已回升超50%，这类优质房源转手也更便捷。

案例2：圣托里尼岛南部临海住宅，面积128㎡，2居室带超大露台，可俯瞰地中海景观，周边是成熟居民区（非纯景区，避免空置），距离海边步行10分钟，配套超市、药店齐全，报价88万欧元，适合自住度假，长租可对接当地白领或长期旅居人群，年收益稳定在4%左右，贴合核心区房产投资逻辑。

第二档：40万欧元（非热门区域，性价比之选）

如果预算没那么充足，又想拿希腊身份，这一档可以重点考虑。适用范围是希腊除了上述热门区域之外的其他地方，相当于“避开核心区，降低预算”。

要求和80万欧档位基本一致：单一住宅≥120㎡，同样禁止短租，适合不执着于核心地段、更看重身份本身，或者想单纯配置海外资产、追求稳定收益的朋友。

补充一个40万欧档位的真实参考案例：希腊中部拉里萨市核心住宅，面积125㎡，3居室1卫，位于城市中心区域，周边有公立学校、大型超市和公立医院，步行5分钟可达公交站，适合长期居住或长租，报价43万欧元，长租年收益约3%，无额外合规成本，是性价比首选——这类非热门区域房源，房价平稳无泡沫，持有成本（物业费、税费）也比核心区低20%左右。

第三档：25万欧元（仅两类房产，低门槛仅存的“窄路”）

很多人会问，现在还能找到25万欧的路径吗？答案是可以，但非常严格，只有两类房产符合要求，普通住宅的25万欧通道已经彻底关闭了。

第一类是“商改住”项目，简单说就是把原本的商业用房、工业用房、办公用房，改成住宅用途。这里有个隐藏要求：如果是工业房产，必须是空置满5年以上的，而且在申请黄金签证之前，必须完成改造和用途备案，不能先买房再改造。

第二类是历史保护建筑修复，简单说就是买一套有历史保护资质的房子，并且要在5年内完成修复工作，还得通过希腊官方的验收，才算合规。这两类房产同样禁止短租，而且合规成本不低，一定要提前核查清楚。

也给大家补充一个25万欧档位的合规案例，避免踩坑：雅典市中心老城区商改住项目，原是办公用房，面积110㎡（商改住无120㎡限制），已完成用途备案和改造，现代化装修，2居室1卫，临近柏拉图考古博物馆，周边交通便利，报价26.5万欧元，合规改造已完成，可直接申请黄金签证，无需额外投入改造资金——需注意，这类商改住项目若涉及工业用房，必须确认其已空置满5年，否则无法合规申请。

必看！新政3大关键变化，影响每一个申请人

相比于旧政策，这次新政的变化不仅仅是门槛上涨，还有很多细节调整，每一个都可能影响你的申请，一定要重点关注，避免走弯路。

1. 低门槛通道大幅收窄，普通住宅25万欧彻底关停

这是最核心的变化！以前不管买哪个区域、哪种类型的住宅，只要凑够25万欧就能申请，但现在，普通住宅的25万欧通道已经全面关闭，只剩下“商改住”和“历史保护建筑修复”这两条窄路。

而且这两条路径的限制很多，比如商改住的改造备案、工业房产的空置要求，历史保护建筑的修复验收，都需要花费额外的时间和成本，不是单纯“买套房”那么简单，新手一定要谨慎。

2. 热门区成本翻倍，80万欧成“入门级”

最直观的变化就是成本暴涨！雅典、圣托里尼这些核心区，从原来的25万欧涨到80万欧，涨幅高达220%，相当于多花55万欧，对于预算有限的申请人来说，门槛直接翻倍，不少人只能被迫调整规划，要么增加预算，要么转向非热门区域。

3. 监管趋严，这些行为会直接拒签/撤销身份

新政不仅提高了门槛，还加强了监管，以前一些“钻空子”的操作，现在完全行不通了。

首先，严禁短租，这一点反复强调，不管是80万欧、40万欧还是25万欧档位的房产，只要用来短租，就属于违规；其次，严查资金来源，以前那种低首付、配资买房的操作，会被直接拒签，就算拿到身份，后续也可能被撤销；最后，资金核查更严格，确保你用来买房的钱是合法所得，不能有任何违规出资行为。

申请基本条件（无变化，放心参考）

虽然投资门槛变了，但黄金签证的基本申请条件没有调整，大家可以放心参考，只要满足以下几点，就能申请：

1. 主申请人年满18周岁，没有犯罪记录，无传染病，身体健康；

2. 无需提供语言证明、学历证明，也不用解释资金来源（但要确保资金合法，严查出资过程）；

3. 购买符合要求的希腊医疗保险，覆盖全家；

4. 主申请人至少入境希腊一次（没有居住要求，这点很友好）；

5. 一人申请，全家三代受益，包括配偶、21岁以下未婚子女，以及双方父母，都能一起拿到希腊居留身份。

2026年最新办理建议，不同预算对应不同选择

结合新政和2026年的市场情况，给大家3条实用建议，根据自己的预算和需求选择，避免盲目跟风：

1. 预算充足（80万欧以上）：优先选核心区，兼顾身份与资产保值

如果预算足够，建议优先考虑80万欧的热门核心区。一方面，雅典、圣托里尼这些地方的房产保值增值能力更强，就算不用于短租，长期持有出租（长租），收益也比较稳定；另一方面，核心区的生活配套、交通、教育资源更完善，不管是自住还是后续转手，都更有优势，相当于“拿身份+资产配置”一举两得。

2. 预算中等（40-80万欧）：选择非热门区，性价比最高

对于大多数人来说，40万欧的非热门区域是性价比之选。虽然不在核心区，但同样能拿到希腊黄金签证，满足全家居留的需求，而且房价更低，投资成本减少，后续的持有成本（物业费、税费）也相对较低。适合不执着于核心地段，更看重身份本身，或者想低成本配置海外资产的朋友。

3. 预算有限（25-40万欧）：谨慎选择25万欧路径，务必做好尽调

如果预算刚好卡在25万欧左右，不想增加预算，只能选择“商改住”或“历史保护建筑修复”这两条路径，但一定要谨慎再谨慎。

这两条路径的限制多、合规成本高，比如商改住的改造审批、历史建筑的修复验收，都需要专业的团队协助，建议一定要委托希腊当地专业律师，提前核查房产的合规性、改造可行性，避免买了房却无法申请身份，得不偿失。

最后提醒：避开这些误区，少走弯路

1. 误区一：“还有25万欧普通住宅可以买”—— 不存在！普通住宅的25万欧通道已彻底关闭，别被不实信息误导；

2. 误区二：“短租没人管”—— 新政监管极严，短租违规会吊销身份、罚款，千万别抱有侥幸心理；

3. 误区三：“随便找个中介就能办理”—— 新政合规要求高，一定要选有资质、有经验的中介和律师，做好尽调，避免踩坑。

总的来说，希腊黄金签证新政的核心就是“提高门槛、收紧监管”，彻底筛选掉低预算、想“钻空子”的申请人，转向高质量投资。对于真正有需求、有预算的人来说，虽然门槛提高了，但也让希腊身份的含金量更高，资产配置更稳定。

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