2025 希腊黄金签证新政解读：门槛上调、方向转型，机遇与风险并存

自 2013 年推出以来，希腊黄金签证曾凭借 “25 万欧元购房获居留” 的低门槛，成为海外投资者布局欧洲的热门选择。但随着本土住房危机加剧、欧盟监管趋严，2025 年希腊黄金签证迎来全面改革，从投资门槛、投资方向到审批流程均有重大调整，标志着项目从 “低门槛购房移民” 转向 “精准引资” 新阶段。

一、政策沿革：从救市工具到争议焦点

2013 年，深陷欧债危机的希腊推出黄金签证，以 25 万欧元购房换 5 年居留的政策，快速吸引外资盘活楼市。12 年间，该项目为希腊带来超 90 亿欧元资金，推动雅典等城市房价回升、相关产业复苏。

但随着市场回暖，政策弊端逐渐凸显：热门区域投资者扎堆购房，雅典核心区、米科诺斯等区域房价涨幅超 40%，本土居民面临 “买房难、租房贵” 困境；同时，欧盟多次警示项目存在洗钱、逃税风险。在此背景下，希腊从 2023 年开始逐步收紧政策，2025 年更迎来彻底改革，平衡引资需求与民生、监管压力。

二、2025 新政三大核心变化

1. 投资门槛分区暴涨，25 万欧元名额锐减

新政打破了统一的 25 万欧元门槛，按区域实行阶梯式标准，且要求单一房产达标：

80 万欧元区：覆盖雅典核心区、塞萨洛尼基市区及米科诺斯、圣托里尼等热门旅游岛，门槛较最初翻 3 倍；

40 万欧元区：涵盖除核心区外的多数区域，较原门槛涨幅达 60%；

25 万欧元区：仅保留保护性建筑投资和工业改住宅项目，且两类项目有严格修复、用途转换要求。

此外，申请房产主空间面积不得低于 120 平方米，“小公寓凑门槛” 的操作彻底失效。

2. 旧政策宽限期缩水，末班车难赶

为避免集中突击申请，希腊政府将旧政策宽限期从 9 月 30 日缩短至 8 月 31 日。投资者需在 2024 年 8 月 31 日前付清全款或预付 10% 定金，或签署预合同并承诺年底前完成交易，且 2025 年 4 月 30 日前必须完成过户，这让不少筹备中的投资者措手不及。

3. 投资方向转向实体，短租全面受限

新政引导资金从普通住宅转向闲置资产盘活与文旅基建：

鼓励 “商改住”“旧改新”，废弃工厂、老旧办公楼完成用途转换后，可按 25 万欧元门槛申请；

旅游住宿类投资纳入范畴，通过长期租赁、分时度假参与文旅项目，且取得国家旅游组织认证即可申请居留；

严禁黄金签证房产用于 Airbnb 短租，仅允许长期租赁或特定时段分时租赁，缓解本土住房短缺。

三、新政下的机遇与风险

1. 三类投资者适配新机遇

中长期资产配置者：可瞄准 “商改住” 项目，25 万欧元门槛不变，改造后房产可长期出租，雅典等城市长租空置率低于 5%，租金回报率 3%-4%，兼顾身份与稳定收益；

文旅产业投资者：布局旅游住宿项目，契合希腊文旅支柱产业定位，政策支持力度大且不挤占住宅资源；

低预算投资者：选择非热门区域 40 万欧元项目，或 25 万欧元保护性建筑，既能满足身份需求，又能降低成本。

2. 不可忽视的三大风险

政策变动风险：项目近 3 年调整频繁，未来或因欧盟要求进一步收紧；

持有成本风险：除购房款外，需预留 5%-8% 的律师费、税费等，改造项目还需额外承担 10 万 – 20 万欧元修复费用；

流动性风险：居留资格与房产绑定，中途出售将丧失身份，且希腊房产交易周期长达 3-6 个月，变现难度大。

四、申请流程与避坑指南

1. 6 步完成申请，全程约 6-9 个月

远程签署律师委托书并申请希腊税号；

对房产做产权、资质双重尽调，支付 10%-20% 定金；

在线提交房产合同（或预合同 + 登记证明）、资质文件、医保、2000 欧元申请费等材料，中介渠道需补充关联证明；

获批临时居留（蓝纸），可自由出入申根区；

入境采集生物信息，1-2 个月后领取 5 年期居留卡；

每 5 年续签，需提供房产持有证明、医保及无犯罪记录。

2. 三大避坑要点

黄金签证仅为居留权，入籍需满足 7 年居留、每年住满 183 天且通过希腊语 B1 考试，警惕 “购房即入籍” 骗局；

杜绝代持房产，新政反欺诈核查严格，违规将撤销居留并罚款 5 万欧元；

提前算清持有成本，避免后期资金缺口。

五、未来展望：收紧是大趋势，取消可能性低

短期内，希腊经济仍依赖黄金签证带来的外资，项目完全取消概率小，但 “持续收紧” 是必然趋势，未来或进一步提高门槛、增设居住要求。对投资者而言，需摒弃 “躺拿身份” 心态，结合自身预算选择适配项目，做好长期合规持有规划，才能把握欧盟身份与资产配置的双重机遇。

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