一、流程总览：购房移民（黄金签证）6 大核心步骤（2025 政策适配版）
希腊移民中，购房移民（黄金签证） 因 “低门槛 + 高福利” 成为主流选择，2025 年仍维持区域分层门槛（热门区域 25 万欧元起，非热门区域 50 万欧元起），全程约 6-12 个月，具体流程如下：
二、分步骤详解：每一步都要避开的 “隐形坑”
（一）步骤 1：选对移民方式 + 锁定合规房产（决定申请成功率）
移民方式选型建议：
优先选「购房移民」：适合资产配置、教育规划家庭，无语言 / 居住要求（每 2 年入境 1 次即可维持身份）；
「工作移民」：需欧盟雇主 offer，适合专业技术人才，语言要求较高；
「家庭团聚移民」：仅限配偶、未成年子女或经济未独立的成年子女随迁，需提供亲属关系公证认证。
房产选择核心标准：
金额达标：热门区域（雅典里维拉、克里特岛南岸等）≥25 万欧元，非热门区域≥50 万欧元；
合规无纠纷：需律师核查房产无抵押、建筑许可齐全，市政重建项目需看官方批准文件；
避开 “陷阱房产”：拒绝产权模糊、未完成过户的房产，避免因资产问题导致拒签。
（二）步骤 2：前置准备 + 材料清单（2025 最新要求，缺一不可）
这是最容易出错的环节，所有材料需满足 “翻译 + 公证 + 领事认证” 三重要求，且需为希腊语或英语版本：
必备基础材料：
个人身份类：有效护照（剩余有效期≥6 个月）、出生证明、结婚证（已婚）、子女在读证明（成年子女随迁）；
无犯罪记录证明：由户籍所在地公安局出具，3 个月内有效，需经公证 + 领事认证；
健康材料：指定医院体检报告（无传染病）+ 覆盖希腊全境的医疗保险（含住院 / 急诊）。
核心财务材料（资金来源是审核重点）：
银行存款证明（≥购房金额 + 3-5 万欧元生活备用金）；
资金来源证明：工资单、税单（打工族），股权协议、分红凭证、完税证明（企业主），需体现资金从国内账户到希腊银行的完整流向；
房产交易材料：购房合同、转账凭证、房产评估报告（费用 500-1000 欧元）。
前置关键动作：
申请希腊税号：需 1 周左右，用于房产交易和资金转账；
开通希腊银行账户：便于资金合规转移，避免汇率损失和大额汇款限制。
（三）步骤 3-4：资金转移 + 申请递交（合规是核心）
资金转移要求：
需从申请人本人账户直接汇入希腊房产开发商 / 卖家账户，不可通过第三方代转；
保留完整转账凭证，包括银行水单、外汇兑换记录，用于移民局反洗钱审核。
申请递交渠道：
在线递交：通过希腊移民局官网提交电子版材料，节省时间；
线下递交：前往希腊驻华领事馆或移民局现场递交，需提前预约；
注意：高峰期（每年 3-6 月）需预留排队时间，避免错过材料提交时限。
（四）步骤 5：审批阶段（3-6 个月，这些情况会被拒签）
2025 年申请人数激增，审批周期延长至 3-6 个月，移民局重点核查 3 点：
资金来源是否合法：无清晰流向、缺少完税证明是最常见拒签原因；
材料是否真实有效：翻译错误、签章缺失、文件过期（如无犯罪记录证明超期）会直接退件；
房产是否达标：购房金额不足、产权有纠纷会导致申请驳回。
应对技巧：若收到补件通知，需在 15 个工作日内提交补充材料，建议提前委托律师预审核材料。
（五）步骤 6：入境拿卡 + 后续续签（永居身份的 “保鲜剂”）
入境与居留卡办理：
审批通过后，需前往希腊驻华使领馆贴签（约 10 个工作日），再入境希腊；
入境后 1 个月内，到当地移民局采集指纹、拍摄照片，缴纳 2000 欧元 / 人的居留卡申请费，1-2 周后领取居留卡。
续签要求（每 5 年一次）：
必须持续持有房产（出售即失去身份）；
更新无犯罪记录证明、健康保险；
每 2 年入境希腊 1 次，保留机票、住宿凭证作为居住证明。
三、2025 年费用明细（以 25 万欧元房产为例）
四、高成功率核心建议（过来人总结）
全程委托专业律师 / 移民机构：希腊房产交易和移民政策细节复杂，律师可规避产权风险、审核材料合规性，成功率提升 60% 以上；
提前 6 个月规划资金流向：避免临时大额转账引发审核质疑，确保每笔资金都有凭证支撑；
紧盯政策变动：2025 年拟关闭 25 万欧元商改房移民通道，热门区域门槛或提升至 50 万欧元，尽早锁定房源更划算；
重视面谈准备（若有）：部分申请需面谈，提前用英语 / 希腊语梳理投资意图，避免沟通偏差影响结果。
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