紧急！希腊短租房东必看：新规堵死所有避税漏洞，雅典核心区房源还限名额，踩错就罚！

2025 年希腊短租市场 “大变天”！不管你是靠 Airbnb 赚外快，还是私下租房间补贴家用，独立公共收入管理局（AADE）刚出的《短租问答指南》，直接把监管网收得死死的 —— 漏登记、算错租期、报混税收，分分钟面临罚款；更关键的是，雅典市中心想新增短租房？现在连登记资格都拿不到了！

作为房东，别再抱着 “以前怎么弄现在还怎么弄” 的侥幸心理，这篇就把新规里最容易踩坑、最影响收入的关键点扒清楚，帮你稳稳避坑！

一、别想 “私下出租” 躲登记！这 2 个条件一满足，就必须登记
以前总有人觉得 “不走平台、私下签合同，就不用登记”？现在新规直接堵死这个漏洞：不管你是在 Airbnb 上挂房，还是跟租客私下谈，只要同时符合两个条件，就属于 “短租”，必须登记！

条件 1：单次租期不超过 59 天；
条件 2：只提供基本床上用品（没额外服务也躲不开）。

而且租期计算也藏着 “坑”：比如租客先租 51 天，到期后又续 13 天 —— 别以为总天数超了 59 天就算长租，新规算 “两份独立短租合同”，两份都得单独登记、单独报税！漏登任何一份，罚款都跑不了。

必做动作：只要符合短租标准，先去 “短租登记册（RSA）” 办手续，拿到专属的 “房产登记号（PRN）”，没这个号就出租，等同于违规。

二、一间房也算 “独立房产”！数量算错，税要多交一大笔
很多房东搞不清 “到底几套房算‘经营’”？新规把 “房产” 定义扒得明明白白，差一套可能税就差一个档次：

哪怕你只是把公寓里的 “一间房” 租出去，这一间也得单独申请 “AMA 登记号”，算一套独立房产；
但如果同一套公寓里，两间房各有 AMA 号，整套公寓又有一个 AMA 号 —— 税务部门只算 “2 套”，不是 3 套！这一点尤其关键，因为 “3 套” 是区分 “普通出租” 和 “经营性出租” 的分水岭，算错了税就亏大了。

还有个 “致命提醒”：房子换主人、换管理人（比如你把房子交给朋友代管），之前的 AMA 号直接作废！必须重新申请新号，从头走登记流程，想 “继承” 旧号省事儿？门都没有。

三、按 “房产数量” 交税！3 套以上要多交 3 种费用，提供早餐更麻烦
新规把房东分成 3 类，每类交税规则天差地别，搞错了不仅要补税，还可能交滞纳金：

另外，“气候韧性费” 的算法也变了：如果租客租了 2 个月，这两个月费率不一样（比如 1 月是 10 欧 / 晚，2 月是 12 欧 / 晚），必须按月开收据、单独算钱，不能合并成一张单结算 —— 想 “混着算” 省事儿？税务部门一查一个准。

四、雅典这 3 个区，新增短租房 “零名额”！只有 2024 年底前登记的能留
想在雅典市中心开新短租房？现在彻底没机会了！新规明确：雅典市中心前三个行政区，冻结所有新的 AMA 登记申请，只有一种情况能保留资格：

你的房子在 2024 年 12 月 31 日之前，已经办好了 AMA 登记 —— 这种 “老房源” 能继续租；
如果之后房子换主人、续租约，能重新申请登记，但想新增一套没登记过的房子？一律不给批！

也就是说，雅典核心区的短租名额已经 “锁死”，手里有老房源的房东要珍惜资格，没登记的再想进，门都没有了。

最后再给所有希腊短租房东提个醒：这次新规不是 “走过场”，从登记、算租期，到交税、选区域，每一步都卡得很严。建议你现在就做两件事：

查清楚自己的房子有没有 PRN 和 AMA 号，没办的赶紧补；
数一数自己有几套短租房，对照上面的分类，确认税有没有交对。

别等收到 AADE 的罚款通知才着急，现在搞清楚规则，才能安安稳稳赚租金！