希腊 “粉卡” 即希腊投资者永久居留许可，因卡片为粉色得名，核心是通过 25 万欧元起购房（2026 年热门区将提至 50 万欧）实现全家三代拿 5 年期永居，无强制居住要求，可自由通行申根区，满足条件可续签与入籍。以下从核心要点、申请、续签、权益、入籍、风险与避坑展开深度解读。
一、核心定义与定位
希腊粉卡是希腊政府面向非欧盟公民推出的投资者永久居留许可，本质是 “可续签的长期居留权”，非欧盟永居或国籍，核心绑定房产投资，定位为 “轻移民 + 资产配置” 双功能身份工具。
二、申请条件（2026 最新）
三、申请流程与周期
选房签约：支付定金，签署购房合同，办理 POA 委托律师。
房产过户：完成全款支付、税费缴纳（约房产总价的 12%-15%），办理土地注册。
递交申请：律师向移民局提交永居申请，录入生物信息。
获批领卡：审批周期约 6-12 个月，卡片 5 年有效期从签发日起算（2026 新规）。
四、续签规则（关键细节）
周期与要求：每 5 年续签，核心条件为持续持有房产 + 有效医疗保险 + 无违法记录，无居住要求。
时间节点：到期前 2 个月提交，逾期 1 个月内罚款 100 欧元，超 1 个月需重新申请。
家属续卡：6 岁以下无需录指纹，卡片至 6 岁；6-18 岁按年龄分段；21 岁后需独立满足条件或过户房产延续身份。
办理方式：可委托律师代办，无需本人到场，适合国内生活的申请人。
五、核心权益与限制
（一）核心权益
申根通行：180 天内累计停留 90 天，覆盖 29 个申根国，商务 / 旅游便利。
教育福利：子女可免费就读希腊公立学校；私立国际学校学费约为国内一线城市的 1/3-1/2，多为 IB/A-Level 课程。
医疗保障：购买私人医疗保险（约 300-500 欧元 / 人 / 年），可享受希腊公立医疗体系，私立医院报销比例高。
商业活动：可在希腊注册公司、投资经商，担任股东，但不可受雇于当地企业（非欧盟公民就业限制）。
资产配置：房产永久产权，可出租（旅游区年回报率 5%-8%），对冲单一货币风险。
（二）核心限制
无选举权与被选举权，不可从事受雇工作。
身份与房产绑定，出售房产即失去永居资格Enterprise Greece。
申根停留受 180 天 / 90 天限制，不可在其他申根国长期居住或工作。
六、身份升级：入籍路径
居住要求：连续居住 7 年，其中每年不少于 183 天，无长期离境记录。
语言与文化：通过希腊语 B1 考试，掌握希腊历史文化常识。
合规要求：无犯罪记录，按时缴纳税费，无社保欠款。
流程：提交入籍申请→语言考试→面试→获批公民身份，享受欧盟公民全部权利。
七、风险提示与避坑指南
政策变动风险：热门区域投资门槛上调，需关注官方公告，签约前确认适用标准。
房产合规风险：警惕 “商改住”“违建” 房产，优先选择已完成土地注册、无抵押的房产，通过律师尽调。
续签逾期风险：提前 2 个月准备材料，避免罚款或重新申请，家属续卡需注意年龄节点。
税务合规风险：每年需缴纳房产税（约房产价值的 0.1%-0.7%）、物业费等，逾期影响续签。
身份认知误区：粉卡≠欧盟永居，不可自动转换国籍，入籍需单独申请。
八、适合人群与不适合人群
适合人群
商务人士：频繁往返申根区，需便捷通行渠道。
教育规划家庭：子女就读国际学校，对接欧美高校。
资产配置者：欧元资产避险，获取稳定租金收益。
“移民不移居” 群体：无居住要求，不影响国内事业生活。
不适合人群
计划在希腊长期受雇工作者（就业限制）。
追求快速入籍或欧盟永居者（粉卡无此功能）。
预算不足，无法承担房产与税费成本者。
总结
希腊粉卡以 “低门槛、无居住、高福利” 成为欧洲移民市场的热门选择，核心价值在于 “身份 + 资产” 双重配置。2026 年政策收紧背景下，建议优先锁定偏远区 25 万欧元项目，提前规划续签与家庭资产传承，通过合规途径实现身份与资产的长期稳定。
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